집이 있으면 개인회생이 안 될까, 재산이 청산가치로 잡히는 방식
집이 있어도 개인회생은 가능한 경우가 많아요. 법이 확인하는 핵심은 집의 유무가 아니라, 3년 동안 갚을 총액이 파산했을 때 채권자가 받을 금액보다 적지 않은지예요. 다만 집값에서 담보대출을 뺀 나머지가 많을수록 갚아야 할 금액이 올라갈 수 있어요.
이 글은 자가 아파트나 주택이 있어서 "회생은 안 되겠지" 하고 포기하는 분들을 위해, 재산이 어떻게 평가되는지 법 조문 기준으로 정리했어요. 채무가 1,000만 원 이상이면 아래 상담 신청 화면에서 내 상황을 먼저 확인해 볼 수 있어요.
1. 집이 있으면 개인회생이 안 된다는 말, 사실일까요
채무자 회생 및 파산에 관한 법률은 개인회생을 신청할 수 있는 채무 한도를 이렇게 정하고 있어요(제579조).
| 구분 | 한도 |
|---|---|
| 저당권 등 담보가 걸린 채무 | 15억 원 이하 |
| 그 밖의 채무(무담보) | 10억 원 이하 |
이 한도 안이면 집을 가지고 있다는 이유만으로 신청이 막히지는 않아요. 다만 법원은 변제계획을 인가할 때 제614조 제1항 제4호를 봐요. 인가일을 기준으로 평가한 총변제액이 채무자가 파산할 때 배당받을 총액보다 적지 않아야 한다는 요건이에요. 흔히 "청산가치 원칙"이라고 불러요.
2. 청산가치는 이렇게 가늠해요
- 집의 시세를 확인해요.
- 담보대출(저당권)은 별제권으로 따로 다뤄져요(제586조). 개인회생에서도 담보권자는 개인회생절차와 별개로 권리를 행사할 수 있어요.
- 시세에서 담보채권을 뺀 나머지 가치가 청산가치 계산에 반영돼요. 예금, 보험 해약환급금, 차량 같은 다른 재산도 함께 따져요.
여기서 나온 금액보다 3년 동안 갚는 총액이 적으면 인가가 어려워요. 반대로 집값이 대출보다 훨씬 높으면, 변제액을 올리거나 변제기간을 늘려야 할 수 있어요. 변제기간은 원칙적으로 변제개시일부터 3년을 넘을 수 없지만, 청산가치 요건을 맞추기 위해 필요한 특별한 사정이 있으면 5년을 넘지 않는 범위에서 정할 수 있어요(제611조 제5항). 기간별 차이는 개인회생 변제기간 3년과 5년 정리 글에서 볼 수 있어요.
3. 상황별로 집이 미치는 영향
월세나 전세로 살고 있다면 집이 아니라 임차보증금이 재산이에요. 일정 금액 이하의 주거용 임차보증금은 면제재산으로 인정받을 수 있어요(제580조 제3항, 제383조 제2항). 구체적인 금액은 대통령령으로 정해져 있어 지역과 시기에 따라 달라지니, 신청할 때 최신 기준을 확인해야 해요.
4. 담보대출을 못 갚고 있다면 경매는 어떻게 되나요
개인회생절차개시결정이 있으면, 변제계획의 인가결정일이나 절차폐지결정 확정일 중 먼저 오는 날까지 개인회생재단 재산에 대한 담보권 실행 경매가 중지되거나 금지돼요(제600조 제2항). 다만 법원은 상당한 이유가 있으면 이해관계인의 신청으로 중지된 절차를 계속하게 할 수 있어요(제600조 제3항). 또 이 중지가 담보대출 이자를 안 내도 된다는 뜻은 아니에요. 담보대출을 유지하려면 약정대로 이자와 원금을 계속 내야 하는 경우가 많아요.
추심이 걱정되는 단계라면 금지명령과 중지명령 정리 글도 함께 보세요.
5. 집이 있는 분이 신청 전에 꼭 확인할 것
- 등기부등본으로 소유자, 지분, 근저당 금액을 확인해요.
- 대출 잔액과 연체 여부, 최근 이자를 확인해요.
- 집의 시세 자료를 마련해요. 시세는 사건마다 법원이 판단해요.
- 집을 팔거나 이전하는 일은 신청 전에 상담부터 받아요.
- 재산목록은 빠짐없이 정확하게 써요. 재산을 숨기거나 허위로 쓰면 신청이 기각될 수 있어요(제595조 제2호).
월 변제금이 대략 얼마가 되는지 궁금하다면 월 변제금 계산법 글에서 생계비 기준과 함께 확인해 보세요.
6. 자주 묻는 질문
Q. 집이 공동명의인데 어떻게 평가되나요?
A. 본인 지분을 기준으로 재산을 확인하는 경우가 많아요. 배우자 지분과 담보대출 관계는 상담에서 확인하세요.
Q. 집을 팔아서 빚을 갚으면 어떻게 되나요?
A. 신청 직전에 재산을 처분하면 법원이 그 경위를 묻거나 변제액에 영향을 줄 수 있어요. 처분하기 전에 먼저 상담을 받으세요.
Q. 담보대출이 있으면 개인회생이 안 되나요?
A. 담보채무도 한도(15억 원) 안이면 신청할 수 있어요. 다만 담보채권은 별제권으로 따로 다뤄져요.
Q. 개인회생이 인가되면 집을 지킬 수 있나요?
A. 인가되면 개인회생재단에 속하는 재산은 채무자에게 귀속돼요(제615조 제2항). 다만 담보대출을 계속 갚지 못하면 담보권자가 경매를 신청할 수 있어요.
7. 상담 신청 전에 알아둘 것
- 이 상담은 대출 상담이 아니라 개인회생·파산 법률 상담이에요.
- 채무 금액이 1,000만 원 이상일 때 신청할 수 있어요. 미성년자는 신청 대상이 아니에요.
- 신청 화면에는 이름, 핸드폰 번호, 거주 지역, 채무 금액, 상담 가능 시간, 문의 사항을 입력해요. 입력 전에 개인정보 처리 안내를 꼭 확인하세요.
- 상담 신청만으로 개인회생 신청 결과가 정해지지는 않아요. 구체적인 가능 여부는 사건마다 달라요.
상담 신청 화면에서 채무금액·거주지역 입력 항목 확인하기
이 글은 일반적인 정보 제공이며 법률 자문을 대신하지 않습니다.
참고 자료
- 국가법령정보센터, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(시행 2026. 10. 2.) 제579조, 제580조, 제586조, 제589조, 제595조, 제600조, 제611조, 제614조, 제615조 - https://www.law.go.kr
